Mietrecht

In Österreich sind die unterschiedlichen Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern davon abhängig, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt. Es gibt drei Möglichkeiten des Mietrechts, unter die ein Mietvertrag im Einzelfall fallen kann:

• Vollanwendungsbereich des MRG
• Teilanwendungsbereich des MRG
• Gänzlich vom MRG ausgenommen

§ 1 MRG regelt, in welches dieser drei „Segmente“ des Mietrechts ein Mietvertrag fällt. Die Regelungen sind umfangreich und verwirrend. Als Faustregen kann aber folgendes festgehalten werden:

• Die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern fällt meist in den Vollanwendungsbereich.
• Die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, fällt meist in den Teilanwendungsbereich.
• Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen, also Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen. Bei der Miete eines Ein- oder Zweifamilienhauses liegt allerdings nur dann ein nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegendes Mietverhältnis vor, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde.

Es ist wichtig, vor Abschluss eines Mietvertrages zu wissen, ob das beabsichtigte Mietverhältnis dem Vollanwendungs- oder dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen ist. Damit sind nämlich wesentliche Rechte und Pflichten verbunden, denen man sich bewusst sein sollte. Besonders wichtig ist beispielsweise, dass zugunsten der Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG ein Preisschutz und ein Beendigungsschutz, also ein Kündigungsschutz, besteht. Im Teilanwendungsbereich des MRG besteht hingegen nur der Beendigungsschutz und im Vollausnahmebereich des MRG ist weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz vorgesehen.

Aufgrund der mit 1. 1. 2015 in Kraft getretenen Wohnrechtsnovelle 2015 kam es zu einer Erweiterung der Erhaltungspflicht der Vermieter im Bereich von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten wie beispielsweise Thermen. Der Vermieter ist seitdem zur Erhaltung, insbesondere zu Reparatur und Austausch, von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn der Mieter selbst während eines laufenden Mietverhältnisses nachträglich eine Heiztherme in die Wohnung eingebaut hat. In diesem Fall hat er auch selbst für die Erhaltung der Therme Sorge zu tragen. Mietern, die in der Vergangenheit ein defektes Gerät auf eigene Kosten reparieren oder austauschen haben lassen, steht kein rückwirkender Aufwandersatzanspruch gegen die Vermieter zu.

Die erweiterte Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bezieht sich auf Mietverträge, die dem so genannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen sowie auf Miet- und sonstige Nutzungsverträge, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen. Damit sind beispielsweise Genossenschaftswohnungen gemeint. Erfasst sind zudem auch Wohnungsmietverträge, die in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Im Teilanwendungsbereich gilt die erweiterte Erhaltungspflicht des Vermieters jedoch nur für Wohnungs-Mietverträge und nicht für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten. Die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2015 abgeschlossen wurden.

In den letzten Jahren haben mehrere Entscheidungen der Höchstgerichte im Bereich Mietrecht zu Verwirrung auf Mieter- und Vermieterseite geführt. Vor allem wurden Standardformulierungen in Mietverträgen teilweise für rechtsunwirksam erklärt. Es empfiehlt sich daher, Standardformulierungen in Musterverträgen anzupassen und das auf spezielle Interessen auf Vermieter- und Mieterseite einzugehen. Solche angepassten und auf die Interessen der Parteien im Einzelfall zugeschnittenen Bestandsverträge können von einem Anwalt erstellt und überprüft werden. Auch bei der Vornahme von Anpassungen oder Änderungen bestehender Bestandsverträge ist man gut beraten, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.