Bauträgerprojekt – Entgegenstehende Wünsche der Erwerber

Beim Kauf einer Wohnung geht es häufig um viel Geld. Für die Käufer ist es daher besonders wesentlich, dass die Immobilie letztlich ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht. Bei einem neu zu errichtenden Bauvorhaben gehen sie meist davon aus, dass der Bauträger auf ihre Anliegen eingeht. Mit der Höhe des Kaufpreises summieren sich allerdings auch die Details hinsichtlich der Wünsche einzelner Erwerber. In der Praxis kann es dann dazu kommen, dass sich die Anliegen mehrerer Käufer entgegenstehen und verschiedene Übergabezeitpunkte vereinbart werden. Welche Auswirkungen hat es, wenn der Bauträger diese Konfliktsituation nicht miteinbezieht? Macht es einen Unterschied, wenn der Zeitpunkt der Übergabe durch Vereinbarung ein wenig „hinausgeschoben“ wird?

Ein Beispiel

Mit einem Fall, in welchem sich die Wünsche der Auftraggeber entgegenstanden, befasste sich auch der Oberste Gerichtshof (OGH) unlängst. In diesem Beispiel-Sachverhalt errichtete die Beklagte (Bauträger) in einer Liegenschaft mehrere Dachgeschosswohnungen. Der Kläger erwarb Anteile an der Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum von der Beklagten. Über seiner Wohnung befand sich der Dachboden, welcher auf Wunsch des Käufers nach Übergabe der Wohnung ausgebaut wurde. Vertraglich wurde dabei festgelegt, dass die Verkäuferin für die sonstige (bauliche) Beschaffenheit des eigentlichen Vertragsgegenstand im Rahmen der Bestimmungen des Vertrags sowie der einschlägigen gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen haftet. Insbesondere sollte sie dafür einstehen, dass der Bau durch hierzu befugte Gewerbsleute nach den anerkannten Regeln der Bautechnik durchgeführt wird. Auf Wunsch des Käufers der Dachgeschoßwohnung wurden im Fußboden seiner Wohnung Leitungen verlegt. Durch den Einbau dieser kam es nach Fertigstellung dazu, dass der Trittschallschutz für die darunter gelegene Wohnung nicht mehr der Norm entsprechend vorhanden war. Daraufhin klagte der Käufer der beeinträchtigten Wohnung auf Gewährleistung, da er sich durch den Mangel erheblich gestört fühlte und es sogar zu Lärmbelästigungen kam.

Die Entscheidung

Der Gerichtshof stellte dazu fest, dass eine Leistung dann mangelhaft ist, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurückbleibt. Der geschuldete Vertragsgegenstand wird durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt. Ist die bedungene Eigenschaft ein Trittschallpegel, welcher nicht der Norm entspricht, so liegt grundsätzlich ein Mangel vor.

Unstrittig war im Anlassfall, dass hinsichtlich beider Wohnungen des Klägers die Herstellung einer Trittschalldämmung derart geschuldet war, dass ein gewisser Trittschallpegel nicht überschritten wird. Dabei kam es darauf an, ob aufgrund der Bauweise der genannte Trittschallpegel eingehalten wurde. Der geltend gemachte Baumangel könnte dadurch begründet werden, dass zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnungen an den Kläger die vertraglich geschuldete Trittschalldämmung überhaupt fehlte. Der Kläger brachte vor, dass er zwar gewusst hatte, dass es aufgrund des zeitversetzten Ausbaus der anderen Wohnung zunächst noch zu Lärmbelästigungen kommen würde, jedoch hätte die Beklagte nach Übergabe der Wohnungen an ihn den Bodenaufbau so herstellen müssen, dass in seinen Wohnungen der vertraglich zugesicherte Zustand hinsichtlich der Trittschalldämmung erreicht wird.

Geht man in der Folge davon aus, dass der Leistungszeitpunkt für die bauliche Herstellung der Trittschalldämmung nicht mit der tatsächlichen Übergabe der Wohnungen an den Kläger, sondern erst mit dem Zeitpunkt des erfolgten Ausbaus der anderen Wohnung festgelegt wurde, so hätte die Beklagte die Einhaltung des höchstzulässigen Trittschallpegels mit diesem Zeitpunkt geschuldet. Es wäre dann von einem später vereinbarten Übergabezeitpunkt auszugehen und zu prüfen, ob zu diesem Zeitpunkt die behaupteten Mängel vorlagen oder nicht.

Bleibt es beim ursprünglichen Übergabezeitpunkt der Wohnungen, dann läge der Mangel bereits darin, dass zu diesem Zeitpunkt die baulichen Maßnahmen für die geschuldete Trittschalldämmung überhaupt fehlten. Wäre durch eine Vereinbarung der Übergabezeitpunkt hinausgeschoben worden, dann bedürfte es Feststellungen, die die Beurteilung zulassen, ob in dem dann vereinbarten Übergabezeitpunkt für die Trittschalldämmung der geltend gemachte Mangel vorlag. In diesem Zusammenhang würde es auch keine Rolle spielen, ob der Wohnungseigentümer der darüber liegenden Wohnung die mangelhafte Trittschalldämmung durch den Einbau von Leitungen in seinem Fußboden verursacht hätte, weil es dann Sache der Verkäuferin gewesen wäre, einen Mangel an der dem Kläger geschuldeten Trittschalldämmung zu verhindern bzw. zu sanieren. Relevanz käme diesen Maßnahmen nur dann zu, wenn die Trittschalldämmung von der Beklagten zum Zeitpunkt ihrer Übergabe ordnungsgemäß erbracht war und erst danach durch die gesetzten Maßnahmen eine nachteilige Veränderung erfahren hätte.

Es kam also wesentlich auf den Übergabezeitpunkt bzw. darauf an, ob eine Vereinbarung getroffen wurde, welche diesen hinausgeschoben hatte. Der Gerichtshof wies daher die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück (veröffentlicht in OGH 7 Ob 97/20w).

Worauf muss geachtet werden?

Diese Entscheidung veranschaulicht sehr deutlich, dass entgegenstehende Anliegen der Erwerber für Bauträger problematisch sein können. Der Wunsch des einen, kann nämlich, wie hier, dem entgegenstehen, was dem anderen vertraglich zugesichert wurde. Dabei kommt es entscheidend auf den Übergabezeitpunkt an, welcher von den Parteien vereinbart wurde. Ob ein Mangel vorliegt oder nicht, ist erst zum Übergabezeitpunkt zu beurteilen. Treten Mängel auf, so ist der Bauträger jedoch verpflichtet, den zugesicherten Zustand wiederherzustellen, unabhängig davon, ob der Mangel aufgrund von Sonderwünschen eines anderen Erwerbers aufgetreten ist.  Besondere Anliegen der Käufer dürfen auch nicht den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt widersprechen und müssen sachlich gerechtfertigt sowie für sämtliche Erwerber zumutbar sein, sofern für die Durchführung eines Sonderwunsches allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Außerdem sind Zahlungen für Sonderwünsche vom Bauträger nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sicherzustellen, wenn dieser die Professionisten dafür vorgibt. Ihn trifft insofern eine Sicherstellungspflicht. Es ändert auch nichts an dieser Pflicht, wenn der Erwerber den Auftrag für den Sonderwunsch direkt an den vom Bauträger vorgegebenen Professionisten erteilt.

Fazit: Wird das Objekt eines Erwerbers beim Bauträgerprojekt beeinträchtigt, so kann es auch dann zu einer Haftung des Bauträgers ihm gegenüber kommen, wenn ein anderer Käufer seine Sonderwünsche selbst in Auftrag gegeben hat und der Mangel dadurch entstanden ist. Ob ein Mangel vorliegt, wird zum Zeitpunkt der (vereinbarten) Übergabe beurteilt. Juristische Beratung ist in dieser Konfliktsituation von Vorteil, da ein abweichend vereinbarter Übergabezeitpunkt zu wesentlichen Änderungen bei der Beurteilung der Ansprüche führen kann.  Der Bauträger ist gut beraten, die besonderen Anliegen sowie die Zeitpunkte, zu welchen die jeweiligen Leistungen geschuldet sind, genauestens zu prüfen, bevor er sie den Erwerbern zusichert.

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang! Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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