„Baukonsens“ – Auslegung des Begriffs

Wird beim Liegenschaftserwerb vereinbart, dass durchgeführte Umbauarbeiten dem Baukonsens entsprechen, so stellt sich die Frage, wie genau dieser Begriff auszulegen ist. Geht es dabei nur um die Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne oder auch um die mangelfreie Ausführung? Wie muss eine Klausel, wonach die Vertragspartei Gewähr dafür leiste, dass durchgeführte Umbauten dem Baukonsens entsprechen, grundsätzlich ausgelegt werden?

Zunächst geht es hierbei um die Auslegung einer Kaufvertragsvereinbarung, welche beim Abschluss eines Liegenschaftskaufvertrags getroffen werden kann. Wird darin (schriftlich) vereinbart, dass der Verkäufer Gewähr dafür leiste, dass durchgeführte Umbauten dem Baukonsens entsprechen, so ist damit nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs (OGH), der kürzlich einen solchen Fall zu entscheiden hatte, nur die Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und der Baubewilligung gemeint. Für diese werde gewährleistet, nicht aber für die mangelfreie Ausführung.

Der Begriff „Baukonsens“

Unter dem Begriff „Baukonsens“ ist die allgemeine Entsprechung mit der Baubewilligung, die einer Bauführung zugrunde liegt, zu verstehen. Es geht dabei nicht um die Ausführungsqualität der errichteten Bauten. Würde man das Wort „Baukonsens“ im Sinne einer mangelfreien Ausführung auslegen, so hätte dies eine zeitlich unbegrenzte Gewährleistungspflicht für alle Ausführungsmängel des in Auftrag des Verkäufers errichteten Um- oder Ausbaus zur Folge und dies würde wiederum einem vereinbarten Haftungsausschluss zuwiderlaufen.

Unterschiedliche Wortwahl

In diesem Zusammenhang kam noch die Frage auf, ob wegen der unterschiedlichen Wortwahl (haften und Gewähr leisten) ein Verzicht auf Schadenersatzansprüche vereinbart wurde. Dazu erklärte der Gerichtshof, dass für eine solche Auslegung stets auf den Gesamtkontext des Vertrags geachtet werden muss. Nur so kann beurteilt werden, ob die Gewährleistung ausschließlich für einzelne genannte Umstände festgelegt wurde, sodass nur für bestimmte taxativ aufgezählte Fälle Gewähr geleistet und nicht auch für Schadenersatz gehaftet werden sollte (veröffentlicht in OGH 4 Ob 98/20w).

Fazit: „Baukonsens“ bedeutet allgemein, dass eine Bauführung der zugrundeliegenden Baubewilligung entspricht. Mit der Ausführungsqualität der errichteten Bauten hat das nichts zu tun. Eine Klausel, wonach „die Vertragspartei Gewähr dafür leiste, dass durchgeführte Umbauten dem Baukonsens entsprechen“, ist grundsätzlich so auszulegen, dass damit nur die Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und der Baubewilligung gewährleistet wird, nicht aber die mangelfreie Ausführung. Bei Fragen in Zusammenhang mit der Vertragsauslegung beraten wir Sie gerne individuell – es kommt nämlich stets auf den Gesamtkontext des jeweiligen Vertrags an, wofür letztlich Gewähr geleistet bzw. gehaftet wird.

Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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