Jeder Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft hat einen Anspruch auf Teilung dieser. Dazu müssen keine Gründe aus der Interessenslage des Teilhabers angegeben werden. In der Praxis kann es jedoch vorkommen, dass sich sehr ungleiche bzw. stark abweichende Interessenlagen gegenüberstehen. Wie sieht es in solchen Fällen aus? Worauf kommt es an und was ist dabei unter Umständen noch zu beachten?
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs (OGH), der sich unlängst mit dieser Thematik befasste, ist ein von krass ungleichen Interessenlagen ausgehendes, in seinen Auswirkungen mit einer eklatanten vermögensrechtlichen Benachteiligung verbundenes Teilungsbegehren als Teilungshindernis anzuerkennen. Das gilt insbesondere, weil sonst ein Verstoß gegen den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben vorliegen würde.
Ausnahme vom Grundsatz
Grundsätzlich kommen als Teilungshindernisse nur vorübergehende Umstände in Betracht, die bald wegfallen oder beseitigt werden können. Dauernde oder nicht zu beseitigende Nachteile, die durch die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft unter allen Umständen eintreten müssen, können dem Teilungsbegehren nicht mit Erfolg entgegengesetzt werden. Genau diesem Grundsatz kommt in den genannten Einzelfällen jedoch nur untergeordnete Bedeutung zu, denn der allgemeine Einwand der treuwidrigen Rechtsausübung, der im Teilungshindernis des Nachteils einen praktischen Anwendungsfall findet, kann hier dem Teilungsbegehren mit Erfolg entgegengehalten werden.
Real- vor Zivilteilung
Die Realteilung hat nach der Rechtsprechung gesetzlichen Vorrang vor der Zivilteilung, die somit nur dann in Betracht kommt, wenn eine Naturalteilung nicht möglich ist. Die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum ist dabei als Sonderform der Naturalteilung anzusehen. Aufgrund der Vorrangigkeit der Begründung von Wohnungseigentum gegenüber dem Zivilteilungsbegehren hängt dessen Berechtigung davon ab, ob Wohnungseigentum begründet werden kann.
Wenn Liegenschaftsanteile zu dem Zweck verkauft werden, um einem Teilhaber bei einer Teilungsklage die Möglichkeit des Einwands der möglichen Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum zu nehmen, so liegt darin, dem OGH zufolge, eine Verletzung der nach Treu und Glauben bestehenden Verpflichtung der Miteigentümer zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Ein solches Verhalten schafft eine krass ungleiche Interessenlage zu Lasten des betroffenen Teilhabers, weil diesem bewusst die rechtliche Möglichkeit genommen wird, dem Zivilteilungsbegehren den Einwand der Wohnungseigentumsbegründung entgegenzusetzen (veröffentlicht in OGH, 5 Ob 26/21s).
Fazit: Grundsätzlich hat jeder Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft Anspruch auf Teilung dieser und muss dazu keine Gründe aus seiner Interessenslage angeben. In Einzelfällen ist ein von krass ungleichen Interessenlagen ausgehendes, in seinen Auswirkungen mit einer eklatanten vermögensrechtlichen Benachteiligung des beklagten Mitteilhabers verbundenes Teilungsbegehren aufgrund des Verstoßes gegen den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben als Teilungshindernis jedoch anzuerkennen. Wir beraten Sie gerne hinsichtlich der Frage, ob diesem Grundsatz im Einzelfall entsprochen wurde, denn die Rechtsprechung ist in diesem Punkt strikt: Ein Verhalten, das eine krass ungleiche Interessenlage schafft, wird nicht gebilligt.
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