MRG – Kündigungsschutz auch für virtuelle Räume?

Virtuelle Räume haben im letzten Jahr stark an Bedeutung zugenommen. Neben den verbreiteten Onlinekonferenzen können sie aber auch im Mietrecht eine wichtige Rolle spielen. In diesem Zusammenhang stellt sich etwa die Frage, ob beim Vertragsabschluss nur gedachte Räumlichkeiten schon für den Mieterschutz zählen. Gilt also der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes auch dann, wenn beim Vertragsschluss das Objekt noch zu errichten ist?

Mietobjekt nur virtuell vorhanden

Mit dieser Thematik befasste sich unlängst auch der Oberste Gerichtshof (OGH). Im Anlassfall ging es um ein Mietobjekt, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht baulich als dreidimensionaler Raum vorhanden war. Vielmehr verpflichtete sich der Vermieter, diesen erst zu schaffen. Das geschah bis zum Beginn des Mietverhältnisses auch.

Kündigungsschutz?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht einen Kündigungsschutz vor, der einschlägig ist, wenn das jeweilige Mietobjekt dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt. Bei bloß virtuell vorhandenen Räumlichkeiten ist die Anwendbarkeit dieses Gesetzes bisher fraglich gewesen. Doch der Oberste Gerichtshof bestätigte nun, dass in diesem Zusammenhang unerheblich ist, ob das Mietobjekt im Vertragsabschlusszeitpunkt bereits baulich vorhanden ist. Das MRG ist also auch bei virtuellen Räumen anwendbar. Der Vermieter kann somit nur aus wichtigem Grund kündigen. So beispielsweise wegen nachteiligem Gebrauch oder qualifizierter Säumigkeit beim Mietzins (veröffentlicht in OGH 2 Ob 210/20a).

Fazit: Das Mietrechtsgesetz sieht einen Kündigungsschutz vor, sodass der Vermieter grundsätzlich nur aus wichtigem Grund kündigen kann. War das Mietobjekt im Vertragsabschlusszeitpunkt bloß virtuell, also noch nicht baulich als dreidimensionaler Raum vorhanden, gilt dies ebenfalls. Damit hat der OGH festgelegt, dass virtuelle Räume auch vom Mietrechtsgesetz erfasst sein können – dieses gilt also auch dann, wenn beim Vertragsschluss das Objekt noch zu errichten ist.

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