Grundsätzlich können Bauten auch auf fremden Grund errichtet werden, doch dafür stehen nur bestimmte Rechtsinstitute zur Verfügung. Worum genau handelt es sich dabei und was ist zu beachten? Können solche Gebäude auf fremden Grund sonderrechtsfähig sein und wie sieht es aus, wenn ein unbefristeter Bestandsvertrag vorliegt?
Gebäude – Bestandteile einer Liegenschaft?
Gebäude sind grundsätzlich unselbständige und daher sonderrechtsunfähige Bestandteile der Liegenschaft, auf der sie errichtet werden. Sonderrechtsfähig sind sogenannte Superädifikate als Gebäude, die nicht in der Absicht errichtet wurden, dauernd auf dem Grund zu bleiben. Die fehlende Belassungsabsicht äußert sich entweder im äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes oder in den zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter bestehenden Rechtsverhältnissen.
Superädifikate und Baurechte
Um Bauten auf fremden Grund zu errichten, stehen die Rechtsinstitute des Superädifikats und des Baurechts zur Verfügung. Letzteres ist ein dingliches Recht, das mit der Verbücherung im Lastenblatt der Liegenschaft begründet und in diesem Zuge Dritten gegenüber wirksam wird. Das Bauwerk selbst ist Zugehör des Baurechts, das zeitlich befristet eingeräumt werden kann. Wird stattdessen aber ein unbefristeter Bestandvertrag mit dem Ziel der Errichtung eines Superädifikats abgeschlossen, so ist das nicht ausgeschlossen. Dies hat der Oberste Gerichtshof (OGH) unlängst bestätigt und betont, dass hier das Fehlen der Absicht, das Bauwerk stets, also für seine gesamte natürliche Lebensdauer, auf fremdem Grund zu belassen, entscheidend ist (veröffentlicht in OGH 5 Ob 116/21a).
Fazit: Gebäude sind grundsätzlich unselbständige und daher sonderrechtsunfähige Bestandteile der Liegenschaft, auf der sie errichtet werden. Gebäude, die nicht in der Absicht errichtet wurden, dauernd auf dem Grund zu bleiben, können sonderrechtsfähig sein. Um Bauten auf fremden Grund zu errichten, stehen die Rechtsinstitute des Superädifikats und des Baurechts zur Verfügung. In diesem Zusammenhang beraten wir Sie gerne, denn der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags schließt nach der Rechtsprechung die Begründung eines Superädifikats nicht zwingend aus.
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