Bei Wohnungseigentumsverhältnissen können so genannte Benützungsregelungen getroffen werden. Doch was genau darf eine solche Regelung beinhalten? Gibt es ein „First come first serve“-Prinzip und können damit Sondernutzungsrechte geschaffen werden?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat erst kürzlich Stellung zu diesem Thema genommen und zunächst festgestellt, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen kann.
Rechtsnatur der Benützungsregelung
Zu beachten ist, dass allgemeine Teile der Liegenschaft im ideellen Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehen und der Gebrauch einer im Miteigentum stehenden Sache jedem Teilhaber grundsätzlich soweit zusteht, als dadurch der konkrete Gebrauch der anderen nicht gestört wird. Mit anderen Worten: Zum Wesen einer Benützungsregelung gehört es, diese allgemeinen Gebrauchsbefugnisse eines Mit- und Wohnungseigentümers in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache umzugestalten. Eine Benützungsregelung kann beispielsweise so aussehen, dass einem Wohnungseigentümer ein bestimmtes Areal zur Sondernutzung überlassen wird und der Rest, ohne Unterteilung und Zuweisung bestimmter Areale, allen übrigen Miteigentümern zur Verfügung steht.
Widerspruch – Was geht nicht?
Ein Begehren, das auf eine gleichartige Nutzung von allgemeinen Teilen durch alle Mit- und Wohnungseigentümer gerichtet ist, widerspricht der Rechtsnatur einer Benützungsregelung nach § 17 Abs 2 WEG. Das so genannte „First come first serve“-Prinzip schafft keine bestimmten Sondernutzungsrechte, sondern entspricht aus dem Blickwinkel der Art und Weise ihrer Ausübung vielmehr den allgemeinen Gebrauchsbefugnissen eines Mit- und Wohnungseigentümers an allgemeinen Teilen (veröffentlicht in OGH 5 Ob 74/21z).
Fazit: Mit einer Benützungsregelung können die allgemeinen Gebrauchsbefugnisse eines Mit- und Wohnungseigentümers in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache umgestaltet werden. Das „First come first serve“-Prinzip schafft aber keine bestimmten Sondernutzungsrechte. ACHTUNG: Eine derartige Umwidmung trägt den materiellen Erfordernissen einer Benützungsregelung nicht Rechnung.
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