Sie kaufen eine Liegenschaft und bemerken erst kurz darauf, dass die Wände feucht sind, sich Schimmel bilden könnte oder es stellt sich nachträglich heraus, dass auf dem Kaufobjekt noch alte Schulden lasten – das sind typische Gewährleistungsfälle. Für diese hat grundsätzlich der Verkäufer einzustehen. Aber speziell beim Privatkauf muss man besonders vorsichtig sein, denn hier greift die Gewährleistung nicht immer. Rechtliche Beratung vor und beim Kauf kann Abhilfe schaffen.

Beim Liegenschaftserwerb:
Bei einem Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gibt es vieles zu beachten. Notwendige Vertragsinhalte sind beispielsweise die korrekte Bezeichnung des Kaufgegenstandes, die Parteien sowie die Vereinbarung des Kaufpreises und wie dieser zu zahlen ist. Doch auch die Bestimmungen zur Haftung des Verkäufers haben eine zentrale Bedeutung. Stehen sich beim Verkauf einer Liegenschaft zwei Privatpersonen als Verkäufer und Käufer gegenüber, so ist es besonders wesentlich, die Haftungsfragen zu klären. Zwischen Privaten, anders als zwischen Unternehmen, ist es nämlich möglich, die Haftung des Verkäufers für Gewährleistung und für Schadenersatz frei zu regeln. Beachtet werden muss dabei, dass die Haftung des Verkäufers eingeschränkt aber auch gänzlich ausgeschlossen werden kann.

Im Fall eines gänzlichen Ausschlusses der Haftung ist es für den Käufer umso wichtiger, dass er die zu erwerbende Immobilie im Vorhinein genauestens überprüft. Dabei sollten nicht nur auffallende, bauliche Mängel, sondern auch weitere Faktoren bedacht werden. Vor allem die Frage, ob am Kaufgegenstand Änderungen vorgenommen worden sind, die eine Baubewilligung oder die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer benötigen, kann von großer Bedeutung sein.

Zur Gewährleistung
Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für Sach- und Rechtsmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren, haftet. Ob dem Verkäufer Verschulden vorwerfbar ist, spielt keine Rolle. Die Frist zur Geltendmachung beträgt bei „unbeweglichen Sachen“ drei Jahre. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn dieser Anspruch kann auch ausgeschlossen werden, in manchen Fällen sogar ohne dass es ausdrücklich im Vertrag steht. Akzeptiert man beispielsweise eine mangelhafte Wohnung als Erfüllung des Kaufvertrags, obwohl man bereits weiß, dass ein Mangel vorliegt, so kann dies nach der herrschenden Rechtsprechung als Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche angesehen werden. In manchen Fällen wird im Kaufvertrag auch explizit ein Gewährleistungsverzicht vereinbart. Formulierungen wie: „Das Objekt wird nach erfolgter Besichtigung gekauft wie es liegt und steht.“ oder „Für ein bestimmtes Ausmaß oder eine bestimmte Beschaffenheit des Objekts wird keine Haftung übernommen.“ sind am geläufigsten. Eine solche Klausel erstreckt sich laut ständiger Rechtsprechung allerdings nur auf Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar waren und nicht auch auf „versteckte Mängel“. Soll auch darauf verzichtet werden, so ist dies ausdrücklich festzuhalten. Stellt sich heraus, dass der Verkäufer den Mangel „arglistig verschwiegen“ hat, so kann man als Käufer trotzdem noch zu seinem Recht kommen. Für ausdrücklich zugesagte Eigenschaften des Kaufobjekts muss der Verkäufer immer einstehen.

Beispiele aus der Praxis und Judikatur:
In der Praxis ist die Haftung meistens tatsächlich auf einige wenige Punkte beschränkt und im Übrigen ganz ausgeschlossen. Hinsichtlich der Formulierung der Haftungs- und Gewährleistungsbestimmungen im Vertag ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer besondere Vorsicht geboten. Das zeigen auch die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH).

Erst kürzlich nahm der OGH in einer Entscheidung darauf Bezug, dass auch zwischen den Worten „haften“ und „Gewähr leisten“ ein wesentlicher Unterschied liegt. Sichert der Verkäufer nur für bestimmte Eigenschaften Gewährleistung zu, schließt er jedoch eine Haftung generell aus, so kann sich der Käufer in weiterer Folge bei Auftreten von Mängeln nur auf die Gewährleistung, nicht aber auf Schadenersatz berufen (veröffentlicht in OGH 4Ob98/20w).

In einem anderen Fall wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung für bestimmte Eigenschaften ausgeschlossen. Sie umfasst nach den gesetzlichen Bestimmungen aber nicht nur bestimmte Eigenschaften, sondern auch Eigenschaften, die gewöhnlich im Verkehr vorausgesetzt werden. Diese gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften wurden im gegenständlichen Fall nicht erwähnt, weswegen der Verkäufer nach Ansicht des OGH für eine nachträglich festgestellte Kontaminierung haften musste (veröffentlicht in OGH 5Ob104/99a).

Fazit: Besonders ärgerlich sind Mängel, die an einer erst kürzlich erworbenen Liegenschaft auftreten. Die Gewährleistungsbestimmungen sollen Abhilfe schaffen, da der Verkäufer für Mängel am Kaufobjekt haftet, wenn sie schon bei der Übergabe vorhanden waren. Beim Privatkauf von Liegenschaften ist es besonders wichtig, die Haftung des Verkäufers im Detail zu klären, weil diese hier frei geregelt (auch eingeschränkt oder gänzlich ausgeschlossen) werden kann. Um nichts zu übersehen, ist rechtliche Beratung von Vorteil.

Tipp: Etliche Beispiele aus der Praxis zeigen, welche teilweise unerwünschten Auswirkungen ungünstig formulierte Regelungen zur Haftung haben können. Für Privatpersonen ist es nicht leicht einzuschätzen, wann eine Formulierung in rechtlicher Hinsicht missverständlich sein könnte. Daher empfiehlt es sich, juristischen Rat einzuholen.

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

Foto: © Natee Meepian