Dass Umbauten am Mietobjekt vorgenommen werden müssen, ist keine Seltenheit. Abgesehen von erforderlichen Sanierungen können aber auch bauliche Maßnahmen an der gesamten Wohnanlage zu Veränderungen für einzelne Mieter führen. Doch inwiefern müssen diese solche Umbauten hinnehmen? Worauf kommt es an und wie sieht es aus, wenn das Mietobjekt sogar verkleinert würde?
Anlassfall
Erst kürzlich hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) mit einem Fall zu tun, in welchem es zu einer Verkleinerung einer Mietwohnung kommen sollte, weil der Bau einer Lifthaltestelle im betroffenen Stockwerk dies erforderte. Nach den räumlichen Gegebenheiten war dies nicht anders möglich, als indem man dafür den (bei den anfänglichen Umbauten verkleinerten) Vorraum der Mieterin in Anspruch nimmt. Fraglich war also, ob diese zur Duldung der Umbauten verpflichtet werden kann.
Schonungsprinzip aber keine Abwägung?
Der OGH betonte zunächst, dass Mieter nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) Veränderungen der Wohnung hinnehmen müssen, wenn und soweit diese zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen notwendig oder zweckmäßig sind. In solchen Fällen werden die Mieter in die Pflicht genommen. Eine Interessen- oder Zumutbarkeitsabwägung ist dabei nämlich nicht vorgesehen. Es gilt bloß das Schonungsprinzip. Demnach sind weniger einschneidende Alternativen vorzuziehen, sofern es sie gibt.
Verlangt wird eine objektive Gesamtbetrachtung, bei welcher auch berücksichtigt werden muss, ob die geplanten Veränderungen zur Folge haben, dass der Mietgegenstand seiner bisherigen Funktion weiterhin entspricht. Bejahendenfalls muss der Mieter die Verkleinerung der Wohnung dulden – vorausgesetzt es gibt auch keine schonenderen Alternativen (veröffentlicht in OGH 5 Ob 57/21z).
Fazit: Mieter müssen nach dem MRG Veränderungen der Wohnung hinnehmen, wenn und soweit diese zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen notwendig oder zweckmäßig sind. Der OGH lässt auch die zwangsweise Verkleinerung einer Wohnung zugunsten geplanter Verbesserungsmaßnahmen zu, wenn diese ihre bisherige Funktion behält und es keine weniger einschneidenden Alternativen gibt. Unserer Ansicht nach ist eine Zinsminderung bzw. der Ersatz notwendiger Ausgaben aber durchaus naheliegend.
Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.
Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
