E s macht einen Unterschied, ob Räumlichkeiten an natürliche oder an juristische Personen vermietet werden. Bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten sieht das Mietrechtsgesetz (MRG) bestimmte Informationspflichten der Mieter vor, wenn es sich um juristische Personen handelt. Unterbleibt eine Information, so kann dies für beide Seiten (Mieter und Vermieter) gravierende Folgen haben.
Das bestätigt nun auch der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer erst kürzlich getroffenen Mietrechts-Entscheidung. Eine Gesellschaft, die Geschäftsflächen mietet, hat gegenüber ihrem Vermieter gewisse Informationspflichten. Zum Beispiel muss sie diesen über einen Wechsel in der Eigentümerstruktur in Kenntnis setzen. Diese Informationspflicht sieht § 12a MRG explizit vor. Grund dafür ist, dass ein solcher „Machthaberwechsel“ in der Gesellschaft dem Vermieter die Möglichkeit bietet, beispielsweise eine niedrige „Altmiete“ auf ein nun angemessenes Niveau anzuheben, als würde ein Wechsel in der Person des Mieters stattfinden. Das ist bei juristischen Personen von Bedeutung, da diese durch ihre Organe, (natürliche Personen) agieren, jedoch selbst Rechtspersönlichkeit besitzen.
Unterbleibt die Information über die geänderte Eigentümerstruktur und verkauft der Vermieter beispielsweise in Unkenntnis dieses Umstandes das Haus, so fließt meist auch der unverändert niedrige Mietzins in die Preiskalkulation beim Hausverkauf ein. Das führt zu einem zu niedrigen Verkaufspreis, der nicht den aktuellen Gegebenheiten entsprechend kalkuliert ist.
Nach Ansicht des Gerichtshofs gebührt dem Vermieter bzw. dem nunmehrigen Hausverkäufer in dieser Konstellation Schadenersatz für den Mindererlös infolge der Fehlkalkulation des Kaufpreises. Es gehört zum Schutzzweck von § 12a MRG, neben der Möglichkeit, den Mietzins anzuheben, auch Kaufpreisschäden des Vermieters wegen unterlassener Anzeige durch den Vermieter zu verhindern. Die Bestimmung dient also sehr wohl dazu, den Vermieter vor Nachteilen beim Verkauf des Objekts zu schützen (veröffentlicht in OGH 4 Ob 128/20g).
Fazit: Der OGH unterstreicht die Pflicht von juristischen Personen als Mieter von Geschäftsräumen, ihre Vermieter über Änderungen in der Eigentümerstruktur zu informieren, da dies den Vermieter berechtigt, den Mietzins entsprechend anzupassen. Verstoßen sie dagegen, drohen ihnen gravierendere finanzielle Folgen als bisher bekannt. Bei Fragen, ob und wie der Mietzins angepasst werden kann und worüber genau informiert werden muss, kontaktieren Sie uns gerne jederzeit.
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