Unterliegt ein Bestandsverhältnis dem (Teil-) Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetzes) so ist für eine wirksame Kündigung durch den Mieter oder Vermieter einiges zu beachten. Welche Form muss von der jeweiligen Partei eingehalten werden und auf welche Details kommt es dabei an? Wünschenswert ist zwar meist eine einvernehmliche Auflösung, doch in welchen Fällen besteht diese Möglichkeit überhaupt?

Kündigung nach dem MRG

Nach § 33 Abs 1 MRG können Mietverträge vom Mieter gerichtlich oder schriftlich, vom Vermieter jedoch nur gerichtlich gekündigt werden. Durch diese Regelung kann der Mieter auch ein dem Kündigungsschutz des MRG unterliegendes Mietverhältnis wirksam außergerichtlich aufkündigen. Für die wirksame Kündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter ist aus Gründen der Rechtssicherheit und des Mieterschutzes die strenge Schriftform im Sinn der Unterschriftlichkeit erforderlich. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs (OGH) bietet daher etwa das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen E-Mail, keinen ausreichenden Übereilungsschutz. Es fehlt hier nämlich an einem Akt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht.

Annahme des Vermieters

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht zur Zurückweisung einer formwidrigen Kündigung verpflichtet, sein Stillschweigen kann, so der OGH, nur bei Vorliegen bestimmter Gründe als Annahme der als Auflösungsangebot umgedeuteten außergerichtlichen Kündigung verstanden werden.  Solche Gründe könnten beispielsweise die Neuvermietung, die Annahme der Schlüssel zum Mietobjekt oder ähnliche unzweifelhafte Verhaltensweisen sein. Die ausdrückliche Annahme durch den Vermieter kann im Einzelfall aber durchaus zu einer schlüssigen Parteienvereinbarung über eine einvernehmliche Auflösung des Bestandverhältnisses führen. Der Vermieter kann also eine formungültige Kündigung des Mieters als einvernehmliche Vertragsauflösungserklärung annehmen. Dazu betont der Gerichtshof noch, dass die schlüssige Annahme eines Angebots zur einvernehmlichen Vertragsauflösung voraussetzt, dass der Vermieter ein Verhalten an den Tag gelegt hat, das bei Berücksichtigung aller Umstände keinen Grund, daran zu zweifeln, übriglässt

Mieterschutz des MRG

Auch den Parteien eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses steht es nach der Rechtsprechung des OGH frei, einverständlich die Auflösung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Endtermin zu vereinbaren, es sei denn, diese würde der Umgehung des MRG dienen. Das könnte etwa angenommen werden, wenn der Mieter bei der einvernehmlichen Lösung des Bestandverhältnisses unter Druck stand. Die Bestimmungen des MRG zugunsten des Mieters sind nämlich vor allem deshalb als zwingend anzusehen, weil sie den anzunehmenden ökonomischen und sozialen Druck auf Seiten des Mieters ausgleichen wollen (veröffentlicht in OGH 6 Ob 12/21i).

Fazit: Für die wirksame Kündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter ist aus Gründen der Rechtssicherheit und des vom MRG intendierten Schutzes des Mieters die strenge Schriftform im Sinn der Unterschriftlichkeit erforderlich. Das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen E-Mail bietet keinen der eigenhändigen Unterfertigung eines Schriftstücks gleichwertigen Übereilungsschutz, weil es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht. Allerdings ändert dies nichts daran, dass eine ohne Einhaltung der Schriftform erfolgte Mieterkündigung jedenfalls dann zu einer einvernehmlichen Auflösung führen kann, wenn der Mieter im Zeitpunkt der einvernehmlichen Auflösung nicht (mehr) unter Druck steht.

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