Unleidliches Verhalten iZm Suchtmitteldelinquenz – Kündigungsgrund nach dem MRG?

Suchtmitteldelinquenz ist in jeder Hinsicht verpönt. In einem Mietshaus kann diese ein Ausmaß annehmen, welches für Mitmieter überaus störend wird. Schließlich ist es mehr als unangenehm, im Alltag ständig mit Rauschgift, drogenabhängigen Personen und dergleichen konfrontiert zu werden. Ganz zu schweigen von Kindern, welche davor geschützt werden müssen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht vor, dass ein Mietvertrag wegen unleidlichen Verhaltens eines Mieters vom Vermieter aufgekündigt werden kann. Doch wann liegt ein solches vor, wenn es um den Suchtmitteldelinquenz eines Mieters geht?

Der folgende Sachverhalt, mit welchem sich der Oberste Gerichtshof (OGH) erst kürzlich befasst hat, ist ein Beispiel dafür, wann eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens in diesem Zusammenhang gerechtfertigt ist.

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Haus der Klägerin. Diese kündigte den Mietvertrag auf und verlangte die geräumte Übergabe der Mietwohnung. Dieses Begehren stützte sie auf einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjekts durch den Beklagten, welcher, nach Ihrer Aussage, in der Wohnung Rauschgift hergestellt, weitergereicht und konsumiert hatte. Das führte zu Ruhestörungen und Belästigungen der anderen Mieter, wobei auch Verschmutzungen und Sachbeschädigungen im Haus vorkamen. Vor allem über die Besucher, welche sich wegen des Rauschgiftes im Haus aufhielten, beschwerten sich die Mieter. Auch zu Polizeieinsätzen betreffend Verhalten und Wohnung des Beklagten kam es schon mehrmals. Der Beklagte bestritt dieses Vorbringen.

Was wurde festgestellt?

An allgemeinen Teilen des Hauses wurden tatsächlich Verschmutzungen und Beschädigungen festgestellt. Ob diese von hausfremden drogenabhängigen Personen verursacht wurden, welche das Haus wegen des Beklagten aufgesucht hatten, konnte nicht eindeutig nachgewiesen werden.

Zu Beginn lag in der Wohnung eine geringe Menge von Suchtgift für das einmalige Herstellen zum Eigengebrauch und die Überlassung zum persönlichen Gebrauch eines Dritten vor. Das allein war für sich objektiv (noch) nicht geeignet, anderen Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben zu verleiden. Der Sachverhalt entwickelte sich jedoch weiter und der Beklagte führte nicht nur Suchtgift aus dem Ausland nach Österreich ein, sondern konsumierte dieses auch in seiner Wohnung und gab es an andere weiter, die dieses zumindest zum Teil auch in seiner Wohnung konsumierten. Außerdem kam es in der Wohnung auch mehrmals zu Streitigkeiten in den Nachtstunden, die eine Lärmbelästigung anderer Hausbewohner darstellten. Bei einer von der Polizei vorgenommenen Hausdurchsuchung wurden in der Folge auch tatsächlich zahlreiche Utensilien sowie diverse pulverförmige und flüssige Chemikalien, die für die Herstellung von Methamphetamin benötigt werden, vorgefunden.

Das Ergebnis

Bei einer Gesamtbetrachtung des neuen Sachverhalts, in dem die wiederholte Suchtmitteldelinquenz massiv nach außen hin sichtbar wurde, musste das Verhalten des Beklagten nunmehr als unleidlich im Sinne des § 30 (2) Z 3 zweiter Fall MRG qualifiziert werden. Dieser Kündigungsgrund hat primär den Schutz der übrigen Hausbewohner vor Augen. Diesen ist nach Ansicht des Gerichtshofs nicht zumutbar, in einem Haus zu wohnen, in dem der wiederholte Verstoß des Beklagten gegen strafrechtliche Bestimmungen des Suchtmittelgesetzes (SMG) evident ist.

Die Aufkündigung wurde fristgerecht zugestellt und sämtliche Verhaltensänderungen nach Einbringung dieser haben aber nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit auszuschließen ist. Davon war im vorliegenden Fall aufgrund des bisherigen Verhaltens des Beklagten nicht auszugehen (veröffentlicht in OGH 9 Ob 41/20z).

Fazit: Wird wiederholte Suchtmitteldelinquenz massiv nach außen hin sichtbar, muss dies als unleidliches Verhalten im Sinne des § 30 (2) Z 3 zweiter Fall MRG qualifiziert werden. Das berechtigt zur Aufkündigung des Mietvertrages, wobei der Schutz der übrigen Hausbewohner im Vordergrund steht. Juristischer Beistand ist empfehlenswert, denn man muss in diesem Zusammenhang längst nicht alles dulden. Die Schwelle, wann unleidliches Verhalten vorliegt, ist nicht immer leicht zu erkennen, jedoch ist es Mitmietern nicht zumutbar, in einem Haus zu wohnen, in dem der wiederholte Verstoß eines Mieters gegen strafrechtliche Bestimmungen des Suchtmittelgesetzes (SMG) evident ist.

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